美国房贷入门：首付、利率、审批与过户
四种主流贷款
美国房贷大致分四类，首付要求、房贷保险与适用人群差异明显：
| 类型 | 最低首付 | 房贷保险 | 适合人群 |
|---|---|---|---|
| 常规贷款 Conventional | 通常 20%（低于 20% 收 PMI） | 首付 < 20% 收 PMI，余额降至房价 78% 自动终止 | 信用良好、首付充足的多数人 |
| FHA | 3.5% | MIP：upfront 1.75% + 年费 0.55%，首付 < 10% 收至结清 | 首付有限、信用一般的首次购房 |
| VA | 0%（符合条件） | 无月度保险，一次性 funding fee 约 2.15% | 退伍军人及家属 |
| USDA | 0%（乡村/小城） | 担保费 upfront 1.0% + 年费 0.35% | Rural 符合收入限制的购房者 |
固定利率 vs 浮动利率（ARM）
固定利率（Fixed）在整段贷款期内利率不变，月供可预期，30 年与 15 年最常见。浮动利率（ARM，如 5/1 ARM）前几年固定、之后随市场调整，初期利率更低但不确定。
对大多数自住长期持有者，固定利率更省心；ARM 适合计划几年内卖出或 refinance 的人。
月供不只是本金和利息：PITI + HOA
美国月供通常写成 PITI：Principal（本金）、Interest（利息）、Property Tax（房产税）、Homeowners Insurance（房屋保险）。房产税与保险常通过托管账户（Escrow）按月预付，由贷款机构统一缴纳。
另加 HOA（社区管理费，公寓/联排常见）。所以「月供」比单纯贷款月供高不少——这正是本计算器把税、险、HOA 都算进去的原因。
银行怎么批：DTI、信用分与收入
审批核心看三件事：负债收入比（DTI）、信用分、首付与收入证明。常规贷款常用「前端比 ≤ 28%（住房月供/收入）、后端比 ≤ 36%（含其他负债）」；FHA 可放宽到约 31/43。
信用分越高、DTI 越低、首付越足，拿到的利率越好。自雇或收入波动者通常需要更完整的报税与资产证明。
过户费与托管账户
过户费（Closing Costs）通常为贷款额的 2%–5%，含评估费、产权保险、贷款手续费、登记费等，由买卖双方在过户时结算。
过户后贷款机构会设立 Escrow 账户，按月预收房产税与房屋保险，避免你漏缴导致 lien。
常见问题
首付一定要 20% 吗？
不是。FHA 最低 3.5%，VA/USDA 可 0 首付。但常规贷款首付低于 20% 要交 PMI，直到余额降到房价的 78% 才自动终止。
房产税和保险为什么要放进月供？
通过 Escrow 托管账户按月预付，由贷款机构统一缴纳，保证税款与保费不逾期，是美国的普遍做法。
外国人/无社安号能贷吗？
可以走 ITIN 贷款或外国国民贷款，但首付与利率通常更高、产品更少；本计算器数学相同，可调高首付比例与利率估算预算。