美国房贷计算器

月供由哪几部分组成

美国房贷的月供通常被拆成四项，银行放款时的 escrow（托管账户）会把房产税和房屋保险一起按月代收，所以你每月实际交的钱远大于「本金+利息」：

• P（Principal）本金：逐期偿还的贷款本金，前期占比很小。
• I（Interest）利息：剩余本金 × 月利率，30 年贷款前几年几乎都在还利息。
• T（Taxes）房产税：按房价的年度税率估算，默认 1.10%/年（各州差异极大，德州可达 2%+，加州约 0.7%）。
• I（Insurance）房屋保险：按年度保费均摊，默认 $1,800/年。
• MI（Mortgage Insurance）房贷保险：首付不足 20% 的常规贷款交 PMI，FHA 贷款交 MIP。
• HOA 社区管理费：公寓与部分独栋社区按月收取，独栋独立屋常为 0。

示例：$60 万房价、首付 20%、6.5%、30 年

贷款本金 $480,000.00，本金与利息（P&I）固定为 $3,033.93/月；房产税按 1.10%/年估得 $550.00/月，房屋保险按 $1,800/年估得 $150.00/月。合计月供 $3,733.93，30 年总利息 $612,211.02，前期现金需求（首付 + 过户费 3% 估算）为 $138,000.00。

PMI：首付不到 20% 要交多久

常规贷款（Conventional）首付低于 20% 时，银行会要求买私人房贷保险（PMI），按贷款本金的年费率计，常见区间 0.3%–1.5%，本页默认 0.50%。

PMI 不是一直交到底。依据美国《房屋所有者保护法》(HPA)，当贷款余额按原还款计划降至房价的 78% 时，银行必须自动终止 PMI；你也可以主动向银行申请在 80% 时提前取消。

同样 $60 万房价、6.5%、30 年，首付降到 10%：贷款 $540,000.00，P&I $3,413.17，PMI $225.00/月，月供合计 $4,338.17；到第 109 期（约第 9 年）PMI 自动结束，之后月供降为 $4,113.17，PMI 累计支出 $24,525.00。

• 首付 20% 及以上 → 常规贷款不收 PMI。
• 首付 10%–19% → 收 PMI，余额降至房价 78% 自动终止。
• FHA 贷款 → 收 MIP，规则不同，见下节。

30 年还是 15 年

同样的 $60 万房价、20% 首付、6.5% 利率，改成 15 年：P&I 升到 $4,181.32，月供合计 $4,881.32，但总利息只有 $272,636.22 —— 比 30 年少付 $339,574.80。代价是每月多付 $1,147.39。

常规贷款 / FHA / VA 怎么选

三种主流项目的月供差异主要来自「房贷保险」：常规贷款用 PMI（可终止），FHA 用 MIP（多半要交很久），VA 完全没有月度房贷保险但有一次性 funding fee。

同样是 $60 万房价、6.5%、30 年，首付 3.5% 走 FHA：upfront MIP 1.75%（$10,132.50）计入本金后贷款变为 $589,132.50，P&I $3,723.72，年度 MIP $270.02/月，月供合计 $4,693.74；因首付低于 10%，MIP 要交到贷款结清，累计 $97,207.20。前期现金只需 $39,000.00，是三者中最低的。

计算口径

每期利息 = 剩余本金 × 月利率，逐期四舍五入到分；末期按实际余额结清，计划表期末余额恒为 $0.00。P&I 用标准年金公式计算，与银行放款时的固定月供口径一致。

M = P × r × (1 + r)^n ÷ [(1 + r)^n − 1]　（r = 年利率 ÷ 12，n = 年限 × 12）

• 房产税与房屋保险按年度估算后均摊到每月，实际以托管账户（escrow）账单为准。
• 过户费按房价 3% 估算，实际区间通常 2%–5%，含贷款手续费、产权保险、评估费等。
• PMI/MIP 费率为常见默认值，实际由信用分、首付比例与贷款机构决定。
• 本站只做数学计算，不推荐任何贷款机构或产品；最终以 lender 的 Loan Estimate 为准。