美国房贷再融资计算器
再融资值不值，只看两个数：每月省多少和几个月回本。前者决定现金流，后者决定你要在这套房子住多久才不吃亏。填入现有贷款余额、利率、剩余年限和目标新利率，本页会算出新月供、过户费、回本期与总利息差额。
- 原 P&I 月供
- $3,193.45
- 新 P&I 月供
- $2,935.40
- 过户费
- $9,600.00
- 回本时间
- 38 期（约 4 年）
月省 $258.05，按过户费 $9,600.00 计算，38 期（约 3.2 年）回本。
示例：48 万余额、7% 转 6%，30 年
当前贷款余额 $480,000.00，利率 7.00%，剩余 30 年。转贷到 6.00%、新 30 年，过户费按新贷款额 2% 计（$9,600.00）并计入本金：
| 项目 | 原贷款 | 新贷款 |
|---|---|---|
| 贷款本金 | $480,000.00 | $489,600.00 |
| P&I 月供 | $3,193.45 | $2,935.40 |
| 月供差额 | — | 省 $258.05 |
| 剩余期限总利息 | $669,642.00 | $567,144.00 |
| 过户费 | — | $9,600.00 |
| 回本时间 | — | 38 期（约 3.2 年） |
换 15 年：月供更高，但总利息大省
同样条件改成转 15 年：新月供升到 $4,131.52（比原来多付 $938.07），没有月度现金流收益，但剩余利息从 $669,642.00 降到 $254,073.60 量级，总利息省 $415,568.40。是否划算取决于你打算持有房产多久、以及能否承受更高的月供。
回本月数怎么算
回本月数 = 过户费 ÷ 每月省下的钱。它回答的是一个很实际的问题：你至少要在这套房子里住多久，这次再融资才不亏。
回本月数 = 过户费 ÷ (原 P&I 月供 − 新 P&I 月供)
- 过户费通常为新贷款额的 2%–5%（本页默认 2%，含评估费、产权保险、贷款手续费等）。
- 过户费可选择现金支付或计入新贷款本金：计入本金月供略高，但前期现金压力小。
- 本页只比较 P&I（本金与利息）。房产税与房屋保险不因再融资改变，因此不影响差额。
- 利率差小于 1 个百分点时，通常回本期会很长，需要结合持有年限判断。
计算口径
两笔贷款均按标准年金公式计算 P&I 与剩余期限总利息，与 lender 出具的 Loan Estimate 口径一致。结果仅供参考，不构成贷款建议。
常见问题
利率降多少才值得再融资？
没有固定阈值，看回本期。常见经验是利率至少低 0.5–1 个百分点、且你打算在房子里住的时间明显长于回本期。以 48 万余额、7% 转 6%、过户费 $9,600.00 为例，月省 $258.05，回本 38 期（约 3.2 年）——如果你计划住 5 年以上，通常就值得。
过户费一般多少钱？
通常为新贷款额的 2%–5%，包含评估费、产权保险、贷款手续费、登记费等。48 万余额按 2% 计为 $9,600.00。要求 lender 出具 Loan Estimate 可以看到逐项明细。
再融资会延长我的还款期限吗？
会。把剩余 25 年的贷款转成一个新的 30 年贷款，月供会下降，但总利息可能反而增加。本页会把两笔贷款的剩余期限总利息并列显示，方便你自己判断。
转 15 年划算吗？
15 年月供明显更高：48 万余额从 7% 转 6% 的 15 年方案，月供 $4,131.52，比原来多 $938.07，但总利息省 $415,568.40。适合现金流充裕、想尽快还清的人。
Cash-out refinance 能算吗？
本页只算「等额转贷」（新贷款额 = 原余额 + 过户费）。现金提取会让新贷款额变大、月供差额失真，需要单独建模，暂不提供。